不動産売買契約書　土地と建物の内訳は？

土地付き建物や分譲マンションを購入するさいに取り交わされる不動産売買契約書は通常１枚の契約書です。

売却金額の記載方法は、別々に記載されているもの、内訳がわかるもの、合計金額だけのものと様々です。

土地と建物の金額がそれぞれ明記されている場合

このような場合には、特に迷うことなく土地の金額と建物の金額を確認することができます。

帳簿処理を行う場合も契約書の金額をそのまま入力するだけです。消費税区分は建物が課税仕入れ、土地は非課税仕入れになります。

譲渡代金の合計のみ記載されているが消費税額が記載されている場合

これは分譲マンションの契約書などによく見られる下記のような表記です。

[譲渡代金]　　 　30,000,000円
[消費税相当額]　　1,600,000円

土地及び建物の売買の場合、消費税がかかるのは建物の売買だけです。土地の売買は非課税ですので消費税はかかりません。

従って消費税相当額は、全額建物にかかるものです。そこでこの消費税相当額を消費税率８％で割り戻して建物の金額を算出します。

①建物の本体価格

1,600,000÷８％＝20,000,000

これが建物の税抜き本体価格です。

②建物の税込合計額

そして①に消費税額を加算した金額が、建物の税込み合計額になります。

20,000,000＋1,600,000＝21,600,000

つまり、この契約書の譲渡代金のうち21,600,000円が建物の金額ということです。

③土地の金額

そして譲渡代金から②の金額を差し引いた金額が、土地の金額になります。

30,000,000－21,600,000＝8,400,000

帳簿処理は21,600,000が建物で課税仕入れ、8,400,000が土地で非課税仕入れです。

譲渡代金の合計のみ記載されていて消費税額の記載もない場合

これは売主が個人である場合によく見受けられます。

このような場合には、土地の金額と建物の金額を按分する客観的な判断基準が必要です。

不動産鑑定士に鑑定を依頼するという手段も可能ですが、帳簿に計上する金額を求めるためだけに不動産鑑定士に依頼をするといことは考えにくいです。

もう少し手軽に、けれども正確性のあるもの、と考えると下記のように固定資産税評価額を基準に売却金額を按分する方法がわかりやすいです。

[譲渡代金]  30,000,000円
[消費税相当額]   記載なし

[建物の固定資産税評価額] 13,000,000円
[土地の固定資産税評価額]  7,000,000円

①建物の金額

30,000,000×13,000,000/(13,000,000+7,000,000)=19,500,000

②土地の金額

30,000,000－19,500,000＝10,500,000

帳簿処理は19,500,000が建物で課税仕入れ、10,500,000が土地で非課税仕入れです。

なお新しく不動産を購入した場合には、固定資産税の課税明細などがまだありませんので、固定資産税評価額は固定資産評価証明書で確認するとよいでしょう。

固定資産評価証明書は不動産がある市区町村に申請して取得します。

【編集後記】

伸びすぎてしまった猫の爪をなんとかしようと爪切り決行。

いつもはなかなか進まないはずの「ゆず」が両手の爪をすんなり切らせてくれました！

しかしいつもは楽勝の「まお」が、抱っこをして爪切りをかまえたとたんに唸り声・・・猫は本当に気まぐれです・・・