借り換えをしたら住宅ローン減税はどうなる？

低金利化が進む中、住宅ローンについても全体的な負担額軽減のために借り換えを行う人は多いと思います。住宅ローン減税の適用を受けている場合には、どうなるのでしょうか？

原則的な考え方

住宅ローン減税の対象となる住宅ローンは、住宅の新築、取得又は増改築等のために直接必要な借入金又は債務でなければなりません。

しかし住宅ローンの借換えによる新しい住宅ローンは、従前の住宅ローンを消滅させるための新たな借入金です。

従って原則的には住宅ローン減税の対象とならないのです。

実際には

しかし実際には、下記の要件を満たす場合のみ、借り換え後の借入金について引き続き住宅ローン減税の適用が受けられます。

1. 新しい住宅ローンが当初の住宅ローンの返済のためのものであることが明らかであること。
2. 新しい住宅ローンが10年以上の償還期間であることなど、住宅ローン減税の対象となる要件に当てはまること。

適用が受けられる期間

上記の要件を満たし、借り換え後も住宅ローン減税の適用が受けられることとなった場合でも、住宅ローン減税の適用を受けることができる年数は、居住し始めた年から一定期間です。

住宅ローンの借換えによって、この期間が延長されることはありません。

借り換え後の住宅ローン年末残高

住宅ローン減税の税額控除額は、住宅ローンの年末残高に居住開始の年に応じた率をかけて計算します。

借り換えを行った場合、この計算のもとになる住宅ローンの年末残高は、下記の場合に応じて、それぞれに定めた金額になります。

A=借り換え直前における当初の住宅ローンの残高
B=借り換えによる新たな住宅ローンの借入時の金額
C=借り換えによる新たな住宅ローンの年末残高

（１）BがA以下の場合

Cの金額

（２）BがAを超える場合

下記の算式により計算した金額

対象になる金額＝C×A／B

借り換えをする時に、新たに信用保証料などが発生しますが、この金額を含めて新たな住宅ローンを組むと、（２）のように当初の住宅ローン残高よりも借り換え後の住宅ローン残高が多くなることがあります。

そのような場合には、計算に注意しましょう。

【編集後記】

昨日の夕方、品川駅の港南口を利用しました。

港南口方面はたまに車で海岸通りを通る程度で、駅から徒歩というのは、考えてみると15年ぶりくらい。今さらながら巨大オフィスビル群にびっくり。

そして夕方だったので、退社して駅へ向かうサラリーマンの多さに唖然！東京ドームのライブの時みたいですね。

毎日が東京ドームか・・・大変だな・・・