土地や建物の譲渡所得は他の所得と区分して所得税を計算する分離課税方式です。
総合課税の場合、他の所得と損益通算できますが、分離課税の場合は原則他の所得と損益通算することはできません。
ただし、マイホームを売却した時に生じた譲渡損失は他の所得と損益通算することができる場合があります。また損益通算しても損失が残る場合には、その損失を翌年度以降に繰越すことができる場合もあります。
このマイホームを譲渡した時の損益通算及び繰越控除の特例は、①マイホームを買換えた場合と②マイホームを買換えをしていない場合とで2つの制度があります。
今回は①マイホームを買換えた場合についての制度を取り上げます。
スポンサーリンク
マイホームを買換えて譲渡損失が生じた場合（居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除）
制度の概要
マイホームを売却して、新たにマイホームを取得した場合に、旧マイホームの売却で譲渡損失が生じた時は、一定の要件を満たすものに限りその譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除することができます。
さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。
一定の要件とは
売却するマイホームと購入するマイホームについて、それぞれ下記の要件があります。
【売却するマイホームに関する要件】
①自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。
(注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。
・ その敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること。
・ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
・ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
②譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産で日本国内にあるものの譲渡であること。
【購入するマイホームに関する要件】
①譲渡の年の前年の1月1日から譲渡の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。「譲渡の年の前年の1月1日から」とされているのは、旧マイホームの売却前に新マイホームを先行取得していてもよいということです。
②新マイホームを取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること又は供する見込みであること。
③新マイホームを取得した年の12月31日において、この新マイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。
特例の適用ができない場合
下記の場合には、特例の適用を受けることができません。
【損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合 】
①旧マイホームを譲渡する相手が、親子や配偶者、生計を一にする親族など特別な関係のある者である場合
②旧マイホームを譲渡した年の前年及び前々年に次の特例を適用している場合
・居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例(措法31の3)
・居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除(措法35。ただし同法第3項に規定する被相続人居住用家屋（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例を除く。)
・特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の2)
・特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の5)
③旧マイホームを譲渡した年又はその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例（措法41の5の2第1項）の適用を受ける場合又は受けている場合
④旧マイホーム譲渡の年の前年以前3年内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額についてマイホームを買換えた場合の譲渡損失の特例（この制度）を受けている場合
【繰越控除のみが適用できない場合 】
①居宅の敷地の面積が500平方メートルを超える場合は、500平方メートルを超える部分に対応する譲渡損失の金額については繰越控除の適用はできません。
②繰越控除を適用する年の12月31日において、新マイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンがない場合（繰り上げ返済などをしている場合には適用ができなくなります。）
③その年の合計所得金額が3,000万円を超える場合
住宅借入金等特別控除とは併用可能
この制度は住宅借入金等特別控除（いわゆる住宅ローン減税）との併用は可能です。
新しいマイホームの取得について、住宅借入金等特別控除の適用要件も満たしている場合には、２つの制度の適用を受けることができます。
特例の適用手続き
確定申告書には下記の書類を添付します。
【損益通算の場合】
①居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
②居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書（租税特別措置法第41条の5用）
③旧マイホームに係る登記事項証明書、売買契約書の写しなどで、譲渡資産の所有期間が5年を超えるものであること及び土地の面積を明らかにするもの
④譲渡契約日の前日において、住民票の住所と旧マイホームの所在地が異なる場合には、戸籍の附票の写しなどでの者が旧マイホームに居住していたことを明らかにするもの
⑤新マイホームに係る登記事項証明書、売買契約書の写しなどで、新マイホームの取得年月日及び家屋の床面積が５０平方メートル以上であることを明らかにする書類
⑥新マイホームに係る住宅借入金等の残高証明書
【繰越控除の場合】
①通算後譲渡損失の金額及びその金額の計算の基礎その他参考となるべき事項を記載した明細書
②繰越控除を受けようとする年の12月３１日における新マイホームに係る住宅借入金等の残高証明書
譲渡損失があり買換えの場合はこの制度と考える
最初の述べたとおり、居住用資産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除には２つの制度があります。
今回取り上げた「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除（措置法41条の５）」の制度は損益通算及び繰越控除する金額に限度がありませんが、もうひとつの制度である「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例（措法41の5の2第1項）」は損益通算及び繰越控除できる金額に限度があります。
従って買換えの場合には「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除（措置法41条の５）」を適用すると考えてください。
【編集後記】
アイキャッチ画像にのせた家屋は、実はグーグルマップからコピーした実家の写真です。
表札までバッチリ写っていたので、そこは消しましたが・・・念のため・・・
